État hypothécaire
Analyse d’état hypothécaire : chaque page lue, chaque inscription relevée, l’origine de propriété rédigée
Deux pages pour un terrain sans histoire, plusieurs centaines pour un immeuble passé par trois successions. L’état hypothécaire décide si la vente peut se faire telle qu’elle a été promise. Son analyse demande de la méthode et du temps ; Clovis apporte la première et rend le second au clerc.
Ce qu’une analyse doit produire
| Résultat | Ce qu’il contient |
|---|---|
| Chaîne des propriétaires | Chaque mutation sur trente ans et plus : nature de l’acte, date, rédacteur, parties, références de publication. L’acquéreur d’une mutation doit être le disposant de la suivante. |
| Inscriptions | Créancier, débiteur, montant, date d’inscription et date extrême d’effet ; renouvellements, radiations et subrogations portés en marge. |
| Servitudes et clauses | Servitudes conventionnelles, clauses d’inaliénabilité, droits de retour, réserves d’usufruit, pactes de préférence, cahiers des charges. |
| Alertes | Ce qui ne peut pas attendre la relecture : inscription en vigueur, rupture de chaîne, discordance de désignation, saisie. |
Les fiches anciennes, là où tout se cache
Un état hypothécaire mêle souvent deux mondes : un relevé informatisé des formalités récentes, en tableaux, et des copies de fiches anciennes, parfois manuscrites, parfois raturées. La tentation est de lire les tableaux et de survoler les fiches. C’est pourtant là que se trouvent une servitude de 1987, une clause d’une donation ancienne ou une inscription jamais radiée.
Clovis lit les deux, page par page. Quand une fiche est illisible, il le dit et indique la page : le clerc sait exactement où regarder.
Du tableau au texte
Beaucoup d’outils savent transformer un état en tableaux de mutations et d’inscriptions. C’est utile, mais il reste à transposer ces tableaux dans l’acte. Clovis va jusqu’au texte : il rédige l’origine de propriété et la situation hypothécaire dans la trame de l’étude, confronte l’état au titre et au cadastre, et pose les alertes en commentaires dans le projet d’acte.
La différence est détaillée dans le comparatif Clovis ou un outil d’analyse d’état hypothécaire.
Les alertes qui remontent au notaire
- Une inscription en vigueur. Au nom du vendeur ou d’un précédent propriétaire, sans mainlevée ni péremption : la mainlevée est à obtenir avant la signature.
- Une rupture dans la chaîne. Une attestation après décès jamais publiée, un partage oublié, un apport en société : à expliquer avant la signature.
- Une discordance. Lots, surfaces ou références cadastrales qui ne concordent pas entre l’état, le titre et le cadastre.
- Une clause encore en vigueur. Inaliénabilité, droit de retour, pacte de préférence.
- Un commandement valant saisie. Le dossier change de nature, le notaire est alerté immédiatement.
Ce que le clerc vérifie
Le clerc garde la main sur trois choses : que la demande couvrait bien les bons immeubles, les bonnes personnes et la bonne période ; que chaque alerte est traitée ; que le texte rédigé dit exactement ce que disent les pages citées. Les renvois de Clovis rendent cette relecture rapide, ils ne la rendent pas facultative.
Questions fréquentes
Quelle différence entre un état hors formalité et un état sur formalité ?
L’état hors formalité est demandé avant la vente : il photographie la situation à une date donnée. L’état sur formalité arrive après la publication de l’acte et révèle ce qui a pu être publié entre-temps.
Qu’est-ce que la date extrême d’effet d’une inscription ?
La date au-delà de laquelle l’inscription cesse de produire effet si elle n’a pas été renouvelée. Une inscription périmée figure encore sur l’état mais ne demande plus de mainlevée ; une inscription renouvelée en marge reste active.
Clovis lit-il les fiches manuscrites ?
Oui, les copies numérisées de fiches anciennes sont lues comme le reste. Ce qui est illisible est signalé avec sa page, pour que le clerc s’y reporte.
Jusqu’où remonter dans l’origine de propriété ?
Au moins jusqu’à un titre de plus de trente ans, délai de la prescription acquisitive de l’article 2272 du Code civil. Voir Rédiger l’origine de propriété.