Pourquoi trente ans

Nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a. L’acquéreur doit donc être certain que son vendeur est propriétaire, et que celui de qui il tient le bien l’était aussi. La chaîne pourrait remonter indéfiniment ; le droit lui donne une limite. Selon l’article 2272 du Code civil, la propriété immobilière s’acquiert par une possession de trente ans. Une chaîne de titres régulière sur cette durée met l’acquéreur à l’abri d’une revendication.

En pratique, l’étude remonte jusqu’à un titre antérieur de plus de trente ans à la vente. Si la dernière mutation date de quinze ans, il faut en établir au moins une autre, souvent deux.

D’où viennent les informations

Le titre du vendeur. Il contient presque toujours sa propre origine de propriété, rédigée par le notaire précédent. C’est un point de départ, pas une preuve : elle doit être vérifiée.
L’état hypothécaire. Il donne les dates et références de publication, les parties et la nature de chaque acte, et révèle ce que le titre a pu omettre.
Les actes antérieurs. Une copie de l’acte de donation ou de l’attestation après décès lève les doutes sur une clause ou sur la répartition des droits.
Les jugements. Divorce, adjudication, partage judiciaire : la décision et sa publication font partie de la chaîne.

Rédiger, mutation par mutation

L’usage veut que l’on parte du vendeur et que l’on remonte le temps. Chaque mutation reçoit son paragraphe, qui dit de qui, comment, quand, devant qui et à quel prix le bien a été acquis, puis où et quand l’acte a été publié.

Les biens appartiennent à M. et Mme Moreau pour les avoir acquis de Mme Claire Fabre suivant acte reçu par Maître Roux, notaire à Lyon, le 14 mai 2009, moyennant un prix payé comptant, publié au service de la publicité foncière de Lyon le 2 juin 2009, volume 2009 P n° 4127. Originairement, Mme Fabre en était propriétaire par suite de la donation consentie par ses parents le 3 avril 1998.

Le paragraphe mentionne aussi ce qui accompagne la mutation et pèse encore sur le bien : une réserve d’usufruit et son extinction, une clause d’inaliénabilité et son terme, une servitude constituée à l’occasion de la vente.

Les cas qui compliquent tout

La succession. Le bien est passé aux héritiers par l’effet du décès, mais la chaîne n’est établie que si l’attestation immobilière a été publiée. L’option du conjoint survivant, en usufruit ou en propriété, change la répartition des droits.
La communauté. Un bien acquis pendant le mariage est commun, sauf remploi ou acquisition avec des fonds propres. Après un divorce, c’est l’acte de liquidation qui dit qui en est devenu propriétaire.
La donation. Elle peut porter une réserve d’usufruit, une clause d’inaliénabilité, un droit de retour. Surtout, un bien reçu par donation expose l’acquéreur au risque d’une action en réduction des héritiers réservataires du donateur, que le notaire doit traiter avant la vente.
La société. Apport, fusion, transmission universelle de patrimoine : chaque opération doit figurer, avec ses références de publication.
La division. Une parcelle divisée, un lot créé par modificatif de l’état descriptif : il faut relier les anciennes références aux nouvelles, sinon la chaîne paraît commencer au milieu de nulle part.

Les erreurs que l’on retrouve le plus souvent

Recopier l’origine de propriété du titre précédent sans la confronter à l’état hypothécaire.
Oublier la date ou les références de publication d’une mutation.
Laisser une ancienne référence cadastrale sans la rapprocher de la nouvelle.
Faire figurer une mutation par décès dont l’attestation n’a jamais été publiée.
Omettre une clause de la donation d’origine qui produit encore ses effets.

Une méthode en quatre temps

Reconstituer la chaîne. À partir de l’état hypothécaire, lister toutes les mutations sur plus de trente ans, dans l’ordre.
Confronter. Rapprocher chaque mutation du titre du vendeur et des actes disponibles ; noter toute discordance.
Qualifier. Pour chaque mutation, relever ce qui pèse encore sur le bien : usufruit, clause, servitude, risque de réduction.
Rédiger. Partir du vendeur, remonter le temps, citer chaque référence de publication, signaler ce qui reste à régulariser.

Ce que fait Clovis

Clovis suit ces quatre temps. Il rédige l’origine de propriété dans le style de l’étude, à partir de l’état hypothécaire et des titres disponibles, et rattache chaque mention à sa source. Les discordances et les points à régulariser sont posés en commentaires dans le projet Word : le clerc décide de la formulation, le notaire valide.